【美國創業金融講座】如何使用DST作為1031交換的解決方案？

今年度，資育與國際新創加速器夥伴Entrecamp推出 IP2 Scale Out Program，帶領臺灣新創前進美東市場，目前正在紐約進行落地培訓。

近日(6月3日)，EntreCamp邀請新創成員參加赴美創業金融講座《Using DST as a Solution in 1031 Exchange》，幫助第一次接觸美國金融理財圈的投資創業者們更好地了解如何利用 DST（Delaware Statutory Trust）有效管理資產和稅務。

資育整理以下關於1031交換和DST的簡單介紹，稍作了解後參與相關講座就能更全面吸收資訊。

主題：如何使用DST作為1031交換的解決方案？

什麼是1031交換？

1031交換是一種美國稅務策略，根據美國國稅局(IRS)第1031條規定，允許投資者出售一處房地產，並在一定時間內購買另一處相似性質的房地產，從而延遲支付資本利得稅。

舉例：假設你有一棟價值50萬美元的出租房，賣掉後需要繳納資本利得稅，如果在出售後的45天內找到另一棟價值50萬美元或以上的房產，並在180天內完成購買，就可以延遲支付這部分稅款，將全部收益重新投資。

什麼是DST（Delaware Statutory Trust）？

DST是一種法律信託結構，允許多位投資者共同擁有、管理大型房地產項目。投資者擁有信託的一部分份額，而專業團隊負責房地產的日常管理。

DST的優點？

• 專業管理：專業團隊處理房地產管理，投資者不用親自打理。

• 參與高價值房產：小額投資即可擁有一部分高價值房產，這些房產通常個人無法單獨購買。

• 投資多樣化：分散投資，降低風險。

• 穩定收入：投資者可獲得穩定的收入分配。

• 簡化貸款流程：不需投資者提供個人貸款文件。

• 快速交易：DST能快速完成交易，符合1031交換的期限要求。

• 靈活性：DST可作為1031交換的備選方案，提供更多選擇。

• 節稅：利用DST可避免部分資本增值稅。

• 靈活投資金額：投資金額可根據個人財務狀況調整。

• 長期價值：DST適合長期投資，為未來創造價值。

如何評估DST房產？

選擇合適的DST房產時，需考量以下因素：

贊助商評估

• 了解贊助商的背景，選擇那些在行業中有良好記錄並且經驗豐富的贊助商。

• 檢查贊助商的財務狀況，確保其有能力管理和支持房產項目。

業務計劃

• 分析房產的管理策略，包括租賃計劃、維護和改進計劃。

• 查看財務預測，確保收入和支出預算合理可行。

• 確認贊助商有明確的退出策略，以保證在需要時能夠順利賣出房產。

房產分析

• 檢查房產狀況，確保其維護良好且沒有潛在問題。

• 查看租賃條款，確保租金收入穩定且有增長潛力。

• 確認房產有足夠的保險覆蓋，以降低風險。

市場分析

• 研究房產所在的市場和次市場，確保市場需求強勁且有良好發展前景。

• 分析當地經濟狀況和租金增長預測，確保房產未來有增值潛力。

區域分析

• 考察房產所在區域的人口統計數據，包括人口增長、收入水準和就業情況。

• 確認區域內有主要雇主和經濟活動支持租賃需求。

租戶分析

• 評估租戶的財務狀況，確保其有能力支付租金並保持長期租約。

• 檢查租約條款，確保租賃條件對投資者有利。
  

在評估DST房產時，應避免...

• 不完整的房產檢查。

• 未驗證的財務報表。

• 忽視市場波動。

• 不准確的現金流預測。

• 忽略費用和稅務。

• 未研究當地租賃市場。

• 忽視潛在責任，例如環境責任、租戶訴訟等風險。

• 未考慮融資和利率，融資成本對報酬影響重大。

• 無明確退出策略，可能導致被動持有不佳表現的投資。